Breve premessa
La materia dei parcheggi non si presenta affatto chiara, anche e soprattutto se si considerano i molteplici interventi normativi che si sono susseguiti nel corso degli anni (vedi da ultimo l’art. 10 del decreto “Semplifica Italia”) con finalità differenti.
Difatti, sino ad un certo periodo di tempo la speciale normativa urbanistica ha prescritto la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nei condomini, ponendo così un vero e proprio vincolo pubblicistico di destinazione, e stabilendo contemporaneamente un nesso pertinenziale tra tali spazi ed il singolo appartamento.
Ben più di recente, però, il legislatore ha cambiato decisamente rotta optando per la libera circolazione di tali spazi, abolendo così ogni vincolo al riguardo.
Ne deriva che il periodo di costruzione dell’edificio costituisce, perciò, l’elemento condizionante la scelta della norma da applicare al caso concreto.

Primo intervento normativo
La regolamentazione giuridica delle aree destinate a parcheggio trova fondamento nelle esigenze di natura urbanistica determinate dal degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani.
Sulla scorta di questa valutazione la legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. “legge Ponte”), all’art. 18, ha introdotto nella legge urbanistica (l. n. 1150/1942), l’art. 41 sexies, prescrivendo che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”.
Legge ponte perché fece da “ponte” tra la legge urbanistica fondamentale, e cioè la legge n. 1150/1942, e la cosiddetta legge Bucalossi, vale a dire la legge n. 10/1977).
Tale disposizione, da subito oggetto di studio da parte degli operatori del settore, è stata ritenuta dalla dottrina dominante avente carattere pubblicistico, essendo, sotto il profilo urbanistico, diretta a regolare l’attività edilizia, e sotto il frangente amministrativo diretta ad indirizzare l’autorità amministrativa.
Nel silenzio della norma in esame in merito alla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi, la dottrina dominante ha escluso che il richiamato art. 41 sexies potesse assumere, altresì, una valenza nei rapporti tra privati, introducendo nuovi vincoli alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria oggettiva).
Per converso, una parte minoritaria della dottrina ha interpretato il richiamato art. 41 sexies come diretto, oltre che a porre un vincolo oggettivo di destinazione, a regolare altresì i rapporti tra privati attraverso l’introduzione di un vincolo di destinazione necessario, inderogabile pattiziamente, alla circolazione giuridica delle aree destinate a parcheggio (teoria soggettiva).
Nella giurisprudenza di legittimità, dopo un iniziale contrasto che ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite (Sez. Un. 17 dicembre 1984, nn. 6600, 6601 e 6602), è stato affermato che l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti gli spazi per parcheggio.
Alla luce del richiamato principio, il posto-auto dev’essere considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso, e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno (ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini).
Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio devono essere considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio non prevedente anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis ex art. 1374 c.c. dal riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino, nonché di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento.
Successivamente al ricordato intervento delle Sezioni unite, la legge n. 47/85 (legge sul primo condono edilizio), in particolare l’art. 26, comma 5 (poi abrogato dal D.Lgs. n. 378/01 mediante art. 136), ha stabilito che “Gli spazi di cui alla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.”.
Con ciò è stata definitivamente sancita la sussistenza del rapporto di accessorietà (tipico delle pertinenze) del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva, anche se, nel contempo ed attraverso il richiamo all’art. 818 c.c., (che, al comma 2, stabilisce che “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”), si è voluta affermare la alienabilità del posto auto separatamente dall’unità immobiliare di cui ne costituisce pertinenza.
Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati, in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione.
In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie, sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3363/89, affermando che “gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”.
Al riguardo è stato ribadito che la norma urbanistica imponente vincoli o limiti alla proprietà ha natura imperativa ed inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pubblica Amministrazione (in quanto norma di azione), bensì anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio (in quanto norma di relazione).
Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va così inquadrato nella categoria delle limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse e si conforma ope legis ad un diritto reale di uso dell’area di parcheggio in favore del condominio.
L’inderogabilità di siffatta prescrizione comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge.
Va altresì rilevato come la legge n. 47/85 (art. 26) non ha portata innovativa, quanto più confermativa del regime imposto dalla legge n. 765/67, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale.
In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva, ma anche soggettiva, e si trasferisce automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell’abitazione; trattasi di un diritto reale d’uso di natura pubblicistica che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell’area.
Peraltro, nel rispetto di tale vincolo, il proprietario può riservarsi la proprietà o cederla a terzi, mentre, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c., venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c..

Secondo intervento normativo – 1989
Successivamente il legislatore è nuovamente intervenuto con la legge n. 122/1989 (c.d. legge Tognoli), la quale anch’essa col suo art. 2 ha modificato l’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 aumentando la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando difatti il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico).

In realtà vi sono due tipologie di parcheggio “Tognoli”:
a) parcheggi su area privata: sono disciplinati dall’articolo 9, comma 1, legge 24 marzo 1989, n. 122, secondo il quale negli edifici – sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale – si possono realizzare parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato;
b) parcheggi su area pubblica: sono i parcheggi disciplinati dall’articolo 9, comma 4, legge n. 122/1989, secondo il quale i Comuni possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup), la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di immobili privati, concedendo il diritto di superficie dell’area pubblica ai privati interessati, a imprese, società o cooperative di costruzione (tutti soggetti che, una volta realizzati i box, li cedono a coloro che possono destinarli a pertinenza di proprie unità immobiliari).
Ora, sia i parcheggi “Tognoli-privati” sia i parcheggi “Tognoli-pubblici” erano accomunati dalla previsione secondo la quale: “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”.
In ogni caso, è stato dunque previsto che i parcheggi così realizzati non possano essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, comminandone la nullità ai relativi atti di cessione.
E’ pur vero che l’art. 9 della legge richiamata detta una disciplina vincolistica diversa da quella che vige per i parcheggi di cui alla legge Ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall’unità immobiliare cui accedono, fermo restando il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell’immobile principale.
A ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell’intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi.
Gli interventi legislativi che si sono susseguiti in materia di parcheggi, secondo la giurisprudenza (avallata dalla dottrina), hanno determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina:
a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè ad utilizzazione vincolata, ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell’art. 18 della legge Ponte (poi integrata dall’art. 26 della legge sul condono);
b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione ed a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè ad utilizzazione vincolata e, al tempo stesso, a circolazione controllata, in quanto costruiti in base alla legge Tognoli (n. 122/1989);
c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, ad utilizzazione ed a circolazione libera, non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite n. 12793/05).

Terzo intervento normativo – 2005
La legge 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005), all’art. 12, comma 9, ha anch’essa modificato la legge n. 1150/42 nel suo art. 41 sexies aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma richiamata trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.
La legge n. 246/2005 è di poco successiva alla già ricordata sentenza n. 12793/05, nella quale le Sezioni Unite, nel risolvere un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato che i parcheggi realizzati in eccedenza (con riferimento al regime di cui alla legge n. 765 del 1967, art. 18) rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio, in tal modo già delimitando quantitativamente il regime vincolistico delle aree in questione.

Quarto intervento normativo – 2012 “Decreto Semplifica Italia”
Sino all’entrata in vigore del nuovo art. 10 del D.L. n. 5/2012 è rimasto stabile sia il regime della incedibilità dei parcheggi regolati dall’art. 9 L. n. 122/1989 separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati dal vincolo pertinenziale, sia il regime della conseguente nullità dell’eventuale cessione separata.
Il Capo II del D.L. n. 5/2012 modifica il comma 5 dell’art. 9, L. n. 122/1989: è ora possibile trasferire, a servizio di un altro appartamento dello stesso Comune, il posto auto o il box realizzati nel pianterreno o nel sottosuolo dello stabile, e sinora inscindibilmente asserviti allo stesso.
L’art. 10 del D.L. n. 5/2012 spezza (quasi) definitivamente il legame fra il parcheggio posto al piano terreno o sottostante il fabbricato al servizio del quale era stato in origine realizzato.
Il posto auto può essere alienato a soggetti che non abitino nello stesso immobile al servizio del quale è devoluto.
Deve però conservare la stessa destinazione a parcheggio dell’altra unità abitativa localizzata nel territorio dello stesso Comune.
Quel che cade è il divieto previsto dal vecchio art. 9, comma 5 della L. n. 122/1989 (cd. ‘‘legge Tognoli’’), di trasferire l’area di parcheggio separatamente dall’appartamento o dall’edificio di cui rappresentava pertinenza, pena la nullità della cessione anche quando la dotazione delle aree di parcheggio era superiore allo standard previsto dalla legge urbanistica.
Con il nuovo art. 9, comma 5, è possibile trasferire la proprietà del posto auto e non dell’appartamento o viceversa, purché l’area rimanga destinata a parcheggio e non muti il Comune nel quale ricade l’immobile cui il parcheggio è asservito.

Quinto intervento normativo – 2014 “Decreto del fare”
Oggi, interviene il “Decreto del fare” che ha modificato ulteriormente la L. n. 122/1989 estendendo l’ambito di applicazione della disposizione introdotta dal decreto “Semplifica Italia” così consentendo il trasferimento del solo vincolo pertinenziale.
Viene dunque concepita la possibilità di disgiungere la proprietà del parcheggio pertinenziale dal vincolo pertinenziale stesso.
Il nuovo articolo 9 L. n. 122/1989 così recita: “la disposizione di cui al primo periodo si applica anche in caso di trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità dei parcheggi realizzati ai sensi del comma 1”.
Dal punto di vista strettamente pratico la novella interessa più i proprietari di due unità immobiliare ubicate nello stesso Comune, sicché da oggi sarà possibile “spostare” il vincolo pertinenziale senza procedere altresì all’alienazione del parcheggio.

Parcheggi in eccedenza
Per quanto riguarda i parcheggi/posti auto/box costruiti in eccedenza rispetto al rapporto di 1 mq ogni 10mc di costruzione, la Corte di Cassazione ha già chiarito che tali parcheggi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, tanto che l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo (Corte di Cassazione, Sez. III, 03.02.2012 n. 1664).

 

(Fonte: Studio Legale Marella)